Recompra de cotas, criação de subclasses e mudanças em quóruns de assembleia fazem parte da proposta que busca dar mais transparência e flexibilidade aos investidores
A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) deu um passo importante para modernizar os fundos imobiliários (FIIs) no Brasil, apresentando um conjunto de propostas que podem mudar significativamente o funcionamento do setor. Entre as principais medidas, estão a recompra de cotas, a criação de subclasses de fundos e novos quóruns de deliberação em assembleias. O objetivo é adaptar o mercado às novas realidades de investimento, aumentar a transparência e facilitar a tomada de decisões pelos cotistas.
As alterações foram colocadas em consulta pública, o que significa que o mercado, gestores, administradores e investidores poderão opinar antes da decisão final. A CVM destacou que as regras atuais, criadas há mais de uma década, precisam ser atualizadas para acompanhar a evolução do mercado e das tecnologias de investimento.
Recompra de cotas: um novo instrumento de valorização
Uma das propostas mais comentadas é a possibilidade de recompra de cotas pelos próprios fundos imobiliários. Hoje, os FIIs não podem recomprar suas cotas no mercado secundário, o que limita a capacidade de gestão ativa em momentos de desvalorização injustificada.
Com a mudança, os gestores poderiam utilizar essa ferramenta para corrigir distorções de preço, aumentar a liquidez e beneficiar os cotistas. Essa prática é comum em fundos e empresas listadas no exterior, e sua adoção pode tornar o mercado brasileiro mais competitivo e dinâmico.
Criação de subclasses de fundos imobiliários
Outro ponto relevante da proposta é a criação de subclasses de FIIs, com regras diferenciadas para cada tipo de estratégia. Atualmente, todos os fundos são enquadrados sob a mesma categoria regulatória, o que pode gerar confusões entre investidores de perfis distintos.
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A CVM pretende estabelecer classificações mais claras, como fundos de tijolo, fundos de papel, fundos híbridos e fundos de desenvolvimento, cada um com normas específicas de alocação, risco e transparência. Isso ajudaria tanto investidores iniciantes quanto profissionais a entenderem melhor o perfil de cada produto.
Novos quóruns em assembleias e mais poder aos cotistas
A autarquia também propõe alterar os quóruns de votação nas assembleias de cotistas, tornando-os mais flexíveis e adequados à realidade de cada fundo. Atualmente, as decisões importantes muitas vezes esbarram na dificuldade de atingir o quórum mínimo exigido, especialmente em fundos com muitos cotistas pessoas físicas.
Com a nova regra, a CVM busca agilizar processos e aumentar a participação efetiva dos investidores, permitindo que deliberações ocorram com maior representatividade, sem comprometer a segurança jurídica. Essa mudança é vista como essencial para melhorar a governança dos fundos imobiliários.
Transparência e digitalização no foco da CVM
Outro aspecto central da proposta é o reforço na transparência e na digitalização dos processos de gestão. A CVM pretende exigir divulgação mais clara das informações financeiras, bem como o uso de plataformas digitais para assembleias e votações, ampliando o acesso dos cotistas e diminuindo custos operacionais.
A autarquia também quer aprimorar o padrão de relatórios periódicos, garantindo que os investidores tenham acesso a dados comparáveis e atualizados. Essa modernização pode favorecer tanto a educação financeira quanto a proteção do investidor, pilares da política regulatória recente da CVM.
Impacto para os investidores
As mudanças propostas tendem a beneficiar os investidores de longo prazo, especialmente aqueles que buscam renda passiva e estabilidade no setor imobiliário. A recompra de cotas, por exemplo, pode servir como um mecanismo de valorização em momentos de crise, aumentando a confiança no mercado.
Além disso, a maior segmentação dos fundos permitirá uma alocação mais inteligente dos recursos, favorecendo estratégias específicas, como fundos de crédito imobiliário (CRI) ou fundos de shopping centers. A transparência reforçada também ajudará na precificação mais justa dos ativos.
Um mercado em expansão
O setor de fundos imobiliários no Brasil ultrapassou a marca de 2 milhões de investidores em 2025, segundo dados da B3. Com um patrimônio superior a R$ 200 bilhões, o mercado vem crescendo mesmo diante das oscilações econômicas e das altas de juros.
As propostas da CVM, portanto, surgem em um momento crucial, quando há demanda por regras mais modernas e compatíveis com o tamanho do mercado atual. A expectativa é que as novas normas impulsionem ainda mais a profissionalização e o crescimento sustentável do setor.
Desafios e próximos passos
Apesar dos avanços, especialistas alertam que a implementação das mudanças exigirá adaptação das gestoras e administradoras, além de ajustes nos sistemas de custódia e governança. A CVM pretende ouvir o mercado antes de publicar a versão final da nova instrução, o que deve ocorrer ainda em 2025.
Para os investidores, o momento é de acompanhar o processo e avaliar como cada proposta pode afetar seus fundos. A longo prazo, espera-se que a nova estrutura regulatória traga mais estabilidade, liquidez e atratividade para o mercado de FIIs.
A proposta da CVM para reformular as regras dos fundos imobiliários representa um passo decisivo rumo à modernização do mercado de capitais brasileiro. Com foco em transparência, flexibilidade e governança, as mudanças podem fortalecer a relação entre gestores e investidores, além de impulsionar a credibilidade e a liquidez do setor.
Caso aprovadas, as novas normas devem abrir caminho para uma nova fase dos FIIs, mais eficiente e adaptada à era digital — consolidando o Brasil como um dos principais polos de investimento imobiliário da América Latina.
